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 il 13/10/2017

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APPROFONDIMENTI NORMATIVI


Attestati di Prestazione Energetica - APE


Casi di APE non accurati o non veritieri

Rischi per il venditore od il locatore di immobili


I contenuti di questa pagina sono estratti e liberamente adattati dall’e-book  “Prontuario per la gestione dell’APE” redatto da Paolo Zanoli (Studio Saparo) ed edito da Maggioli Editore

Studio Saparo si permette di suggerire a coloro che, per motivi professionali, necessitano frequentemente di approfondire questi  argomenti, di considerare il supporto della suddetta pubblicazione


L’APE è a garanzia di una caratteristica dell’immobile venduto. Esprime il consumo energetico dello stesso. Se i consumi reali fossero apprezzabilmente diversi da quelli indicati nell’APE, il compratore o l’affittuario hanno il diritto di chiedere un risarcimento.

Se si preferisce evitare controversie e le loro conseguenze, è conveniente affidare l’incarico di redigere l’APE a tecnici certificatori in grado, per capacità professionali e per qualità di strumenti utilizzati, di elaborarlo nel modo più preciso possibile.


Questa pagina non è un puro ed astratto esercizio di diritto privato. La casistica è reale ed è oramai molto frequente (vedere: Cassazione: reato di truffa contrattuale per APE non veritiera)

Attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica, il  venditore o il locatore di un immobile assumono degli obblighi verso l’acquirente od il locatario.

Essendo l’argomento troppo vasto per una descrizione completa, ci limitiamo ad indicare schematicamente  alcuni punti certi su cui basare le analisi puntuali.


Quanto descritto prescinde da motivate considerazioni che scoraggino il ricorso alle vie legali (costi, durata dei processi, ecc.) e consigliano soluzioni amichevoli o la possibilità di ricorrere a conciliazioni od arbitrati per risolvere la vertenza.


Consideriamo il caso tipico della vendita di un immobile abitativo, non nuovo, tra privati. Il caso di una locazione o della vendita di un edificio nuovo è del tutto simile.


L’Attestato di Prestazione Energetica come documentazione quantitativa di una caratteristica dell’immobile

- Il venditore garantisce, come il venditore di qualunque bene, che esso sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all'uso a cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 Codice Civile).

- Spesso un contratto di vendita di un immobile contiene la clausola, cosiddetta di stile, in cui si afferma che la vendita è effettuata nello stato di diritto e di fatto dell’immobile.

- L’Attestato di Prestazione Energetica, che indica l’indice di consumo di energia dell’immobile secondo criteri stabiliti da norme tecniche, è la documentazione quantitativa  di uno stato di fatto.

Il venditore di un immobile garantisce  che i consumi dello stesso sono quelli riportati sull’Attestato di Prestazione Energetica


Il maggiore consumo energetico come vizio dell’immobile venduto

- Supponiamo che il compratore rilevi che i consumi energetici dell’immobile acquistato siano superiori a quelli che prevedeva.

- Egli può commissionare una perizia che verifichi la correttezza dell’Attestato di Prestazione Energetica fornito dal venditore.

- Se vi sono sensibili differenze tra i risultati della perizia e quelli dell’Attestato di Prestazione Energetica, è logico supporre che il maggiore consumo sia funzione di questa differenza.


La richiesta di risarcimento della differenza di valore dell’immobile e di eventuali danni

- L’acquirente, rispettando le tempistiche di legge, chiede al venditore una riduzione di prezzo oppure se la differenza di consumo è particolarmente rilevante, la risoluzione del contratto (art. 1490 Codice Civile);

- Tipicamente questo tipo di richieste sono poste in aggiunta ad altre contestazioni dell’acquirente. Accade quando il compratore già sostiene l’esistenza di altri gravi difetti nell’immobile acquistato.

- Comunque si consideri di gestire la controversia (soluzioni amichevoli, ricorso a mediazioni, ricorso giudiziale, ecc.) è possibile se non probabile che il venditore debba sostenere delle spese per risarcire l’acquirente.

- Nel caso che la colpa del venditore fosse riconosciuta giudizialmente, egli può tentare di rivalersi, intentando un altro procedimento, con altri tempi lunghi ed altri costi, verso il tecnico certificatore.


Cosa fare

Se il venditore od il locatore preferiscono prevenire conflitti, devono scegliere con prudenza il certificatore a cui affidare l’incarico. Chi non ha conoscenze o riferimenti, può tentare una valutazione di massima del professionista considerando:


-  l’approccio all’incarico (per esempio, per svolgere accuratamente l’attività, il certificatore: pretenderà di poter effettuare un sopralluogo; richiederà di esaminare o di poter disporre di documentazione architettonica ed impiantistica; vorrà  poter disporre di un tempo ragionevole per svolgere l’attività con la dovuta cura);

- l’esperienza professionale (per es. le quantità effettuate di certificazioni o di qualificazioni energetiche e di progetti  attinenti ai consumi energetici,

- la disponibilità di mezzi tecnici adeguati (per esempio, se il certificatore utilizzerà uno strumento di calcolo professionale o se sarà utilizzato lo strumento semplificato DOCET (ENEA-CNR), lecito solo in certi casi e comunque di relativa precisione);

- l’adeguatezza della tariffa (l’argomento materia di opinione. Noi non ritiene che un prezzo più basso sia sempre sinonimo di una più bassa qualità e viceversa.  Riteniamo che un professionista competente, affidabile ed efficiente sia in grado di offrire ottima qualità ad un equo prezzo di mercato. Per mercato si intenda quello degli APE di qualità.

Una tariffa dell’APE molto bassa potrebbe significare che il certificatore prevede di impiegare od è costretto ad impiegare,  poco tempo per eseguire l’incarico. E’ possibile, di conseguenza, che questo incarico sia svolto senza l’adeguata cura.

Un prezzo dell’ APE troppo alto potrebbe significare che il certificatore ha insufficiente esperienza e quindi incertezza nella valutazione dell’impegno.  E’ possibile, di conseguenza, che questo incarico sia svolto senza l’adeguata competenza).



Elaborazione
Attestati Energetici
APE

secondo la normativa
Regione Piemonte


Attestato di Prestazione
Energetica
APE

FAQ Regione Piemonte

Aggiornate alla normativa in vigore dall’1 ottobre 2015


Attestato di Prestazione Energetica
APE

Regione Piemonte

la pagina del sito della Regione Piemonte dedicata all’energia
 (non molto aggiornata)


Casi in cui necessita l’Attestato di
Prestazione Energetica
APE

Secondo la normativa di Stato e della Regione Piemonte



Edifici esclusi dall’obbligo di Attestati di
Prestazione Energetica
APE

Secondo la normativa di Stato e della Regione Piemonte



“Prontuario per la gestione
degli APE”
e-book redatto da  
Paolo Zanoli (Studio Saparo) e
pubblicato da
Maggioli Editore

Guida pratica, organica, completa e rigorosa  per coloro che frequentemente hanno la necessità di gestire casi o problematiche relative agli APE.  Download € 11.90.



Sanzioni per inadempienze
relative a
l’ Attestato di Prestazione  Energetica APE


Secondo la normativa di Stato e della Regione Piemonte



La validità temporale e formale dell’Attestato di Prestazione  Energetica
APE

Secondo la normativa di Stato e della Regione Piemonte



Attestati di
Qualificazione Energetica
AQE


Secondo la normativa di Stato e della Regione Piemonte



pagina aggiornata il 9-8-2017